Жизнь в США: квартирный вопрос стоит ребром на горле американцев

Квартирный вопрос в США и секреты популярности «коливинга»

Рассказываем, как правительство защищает людей от выселения во время пандемии за счёт арендодателей и как рынок решает проблему доступности жилья простым американцам.

«Люди важнее прибыли. Нет работы = нет аренды» – имеется в виду, что без работы, никто не сдаст тебе жильё.

Так уже вышло, что последние несколько статей можно объединить общей темой «рынок обещал, но не сделал»: мы уже говорили об образовании, медицине и энергетике. А поскольку пандемия и последовавший локдаун в начале мая 2020 года только по официальным данным оставили безработными 24.9 миллионов человек (больше чем в годы Великой депрессии), у безработных остро встал вопрос крыши над головой.

Разбираемся сколько на самом деле в Америке собственников жилья, как правительство защищало права безработных и почему в последние годы стало набирать популярность такое явление, как «коливинг», вокруг которого пресса начала городить массу романтических мифов.

Кому грозит выселение

Акция протеста против выселения арендаторов жилья в штате Мэриленд

По данным Urban Institute, в 2020 году 10 миллионов американцев задолжали за квартплату около $57 миллиардов. И если бы не мораторий на выселение, введённый ЦКЗ, все они оказались бы на улице, обрушив и без того работавшую на пределе возможностей систему здравоохранения. А самый сильный удар пандемия нанесла по сервисным профессиям.

«Мне совершенно точно тогда грозит выселение. Да, я подам заявку на госпомощь, но как быстро я ее получу? Здесь выселение грозит многим, не только мне. Но некоторые даже не говорят по-английски, они просто не могут заявить о своей проблеме. Большая часть этих людей работает в сфере услуг. Многие еще так и не успели вернуться к работе. Да, различные места начинают вновь открываться, но многие еще закрыты», – рассказала журналистам Раба Хассан, переехавшая из Судана в США пять лет назад.

Другой пример, из личного опыта: когда мы съезжали в 2020 году из нашей арендованной квартиры в связи с покупкой собственного жилья, супервайзер нашего ЖК очень сокрушалась на этот счёт, предлагая и 2 месяца льготного проживания в квартире, если продлим с ними контракт еще на 1 год и скидки до 50% на ЖКХ, так как среди 100+ квартир, мы входили в те 20%, кто всё ещё исправно платил арендную плату и не использовал государственный мораторий на выселение в связи с локдауном и безработицей.

Оплачивать средний счет в $1300 за однокомнатную квартиру, например в штате Вирджиния, безработным помогали власти штата. При этом, в 2020 году мораторий несколько раз продлевали, но в начале мая уже этого года федеральный суд Вашингтона признал его незаконным и постановил, что срок должен был истечь еще 1 июля 2021 года, но правительство продлило его ещё на месяц и возможно продлит ещё.

У этого моратория есть один нюанс. Это не директивный запрет на выселение должников, а программа, по которой стоимость аренды будет возмещена из бюджета, а поэтому расторжение договора за неуплату возможна только через суд.

Лично знаю семью, которая владеет несколькими квартирами здесь, в штате Вашингтон, они сдавали их, покрывая тем самым обе ипотеки. Но жильцы одной из квартир решили воспользоваться правом не платить аренду этой семье, а семья в свою очередь не может позволить себе оплачивать ипотеку, дополнительного источника дохода просто нет, поэтому уже они воспользовались опцией не платить ипотеку в связи с пандемией. В итоге, все эти долги копятся как снежный ком, вот только владельцам квартиры рано или поздно придётся расплачиваться перед банком, а вот их арендаторы совершенно не спешат съезжать, дав тем самым возможность ребятам найти тех, кто будет в состоянии платить аренду и уж тем более начать выплачивать свой долг. Поэтому сейчас они судятся и хотят выселить жильцов, а судебные издержки это тоже деньги. Ребята в диком стрессе и подумывают продать жильё после суда и больше никогда не связываться с рынком аренды в США, нервы дороже.

Администрация Байдена уже выделила на поддержку безработных арендаторов $30 миллиардов, но если всё это разделить между нуждающимися 13 миллионами человек, то получится не так уж и много.

И как сказал представитель счётной палаты США Дуглас Райс: «Вы не можете просто взять эти деньги и раздать нуждающимся. Потребуются многие месяцы, чтобы распределить их по стране». Вот только кредиторы ждать не собираются. А по словам арендаторов решение о выселении остаётся на усмотрение судьи и всё сильно зависит от города и штата. Многие судьи просто игнорируют мораторий, введенный ЦКЗ и действуют в прежнем режиме, поставив выселения должников на поток.

«Они [правительство] просто оставляют нас один на один с нашей местной судебной системой. Всё дано на откуп штатам, чьи судьи сами решают, что является основанием для выселения, а что нет»,

– Ханна Адамс, юрист из Луизианы.

Заместители шерифа Лос-Анджелеса подходят к квартире должника, чтобы провести выселение 13 января 2021 года

26 марта уже этого года заместитель шерифа одного из городков Оклахомы получив ордер просто пришёл и выставил на улицу семью с пятью детьми. Хотя они получили помощь от государства в размере $5600 которых хватило, чтобы рассчитаться с долгами. Их лэндлорд Гэри Рэми подписал отказ от подачи заявления в суд о выселении. Но это касалось прошлых претензий, а не будущих и он тут же подал на них в суд. А поскольку платить им было уже нечем, то было принято решение их выселить, несмотря на мораторий.

После начала эпидемии и до моратория, введенного 4 сентября, ещё при Трампе было зафиксировано 284 490 выселений, а за следующие полгода их было 163 700. Запрет формально действует, но в нём масса лазеек, которыми спокойно пользуются лэндлорды.

Просто так за неуплату выселять нельзя, зато можно найти массу других поводов, чтобы через суд выставить людей на улицу и поискать более платежеспособных клиентов не дожидаясь федеральной помощи. И самое главное, как показало исследование, на которое ссылается The New York Times, треть графств (область штата) в Америке вообще не ведёт статистику принудительных выселений. И массы безработных должников просто не оказалось в списках на пособие.

Выселенная, вопреки мораторию, Роза Джексон стоит рядом со своими вещами сложенными под окнами своего бывшего жилья.

Так что на бумаге и в заявлениях политиков люди защищены, а в реальности к ним уже вламывается полиция и вытаскивает жильцов с вещами на улицу. И таких людей в зоне риска миллионы по всей стране. Это касается и должников по ипотечным кредитам, хотя Байден и им продлил мораторий на выселение: в теории их нельзя лишить права выкупа заложенной недвижимости, а также преследовать по суду.

Считается, что 66% американцев владеют жильём, но в реальности эти показатели гораздо ниже, ведь в эти проценты входят дома и квартиры, взятые в ипотеку лет на 30. То есть на самом деле, владеют домами банки, которым «владельцы» оплачивают аренду. Зачастую, первые пять лет «владелец» платит банку исключительно проценты по кредиту и только потом начинаются отчисления в счет основной части кредита, если «владелец» не внёс большой первоначальный взнос в 15-20% и выше.

Более 10 миллионов домовладельцев, по оценке администрации Белого дома, не выполнили в срок своих обязательств по ипотеке. А что бывает, когда «владелец» не справляется с выплатами, показал кризис 2008 года – банкиры их просто выкидывают на улицу и конфискуют жильё. Поэтому кстати, многие американцы и предпочитают именно арендовать жильё, а не брать ипотеку.

И за последние 15 лет доля даже таких фантомных собственников снизилась на 5%. А американцы от 18 до 34 лет просто вынуждены оставаться жить с родителями (за тот же период их число выросло на 10%), а когда находят работу (если находят), то просто не хотят влезать в очередную кабалу. Тем более на многих висят ещё и студенческие кредиты, о которых вы можете почитать в предыдущей статье.

Квартирный вопрос и жизнь в машине

Считается, что на аренду жилья нужно тратить не более 30% дохода (и не более 36% в случае ипотеки, американские банки обычно используют такой показатель как Debt-to-income, то есть соотношение кредитного долга семьи к её общему доходу), тогда это не требует экономить на других товарах и услугах. Но, никто из американцев, получающих минимальную зарплату не может позволить себе снимать трехкомнатную квартиру (две спальни и гостиная), а двухкомнатную квартиру (одна спальня с гостиной) не могут снять до 95%. Для этого им бы потребовалось работать по 97 часов в неделю и 79 часов соответственно – в два раза больше стандартной рабочей недели.

«Красоты» большого американского города.

То есть в среднем, чтобы (тратя не более 30% дохода) комфортно снимать однокомнатную или двухкомнатную квартиры нужно получать хотя бы $22 в час. При этом медианная (не путать со средней) зарплата по данным за 2019 год составляла $19.3 в час (продавцы получают $11.6, а рабочие на стройке $13). В итоге, каждая шестая американская семья тратит на жилье более половины дохода.

Согласно исследованию Института Брукингса от 19 ноября 2019 года, низкооплачиваемых рабочих, получающие меньше 16 долларов в час в возрасте 18-64 года – 44% от всех рабочих в стране. 57% низкооплачиваемых рабочих работают на полную ставку весь год и у 40% есть дети, что сразу резко повышает базовые расходы. Для многих малоимущих семей это означает, что на еду, лекарства и другие необходимые вещи остается очень мало или вообще ни цента.

И на самом деле возможность снимать однокомнатную квартиру или студию около 30 квадратных метров – это тоже очень даже неплохо. Но цены на недвижимость в крупных городах такие, что и такое жилье постепенно становится роскошью. «Многие из нас думали, что во время восстановления экономики, когда рынок труда восстановится, доля людей живущих с родителями снизится. Но этого не произошло», – сказал аналитик Pew Research Center Ричард Фрай.

Сегодня, аренда жилья в среднем по стране обходится в $1 700, что в три раза дороже чем 1960-х с учётом инфляции. А в Калифорнии и крупных городах аренда становится настолько неподъёмная, что даже из скромных студий далеко от центра города люди вынуждены перебираться жить в машины. Например, в том же штате Вашингтон, в Сиэтле и городах вокруг, аренда двухкомнатной квартиры (1 спальная и гостиная) в нормальном районе прямо сейчас обойдётся в $1 800 – $1 900, а еще 1 комната обойдется в дополнительные $300-400, ну а полноценный дом в такой же конфигурации (2 спальни + гостиная и 1-2 санузла) стоит в среднем $2 800 – 3 000, цифры абсолютно неподъемные для большинства американцев.

Те, кто не может позволить себе снимать квартиру, покупает фургон за $50 000 и живёт в нём. «Я отчаянно несколько лет искала доступное жильё, где бы я могла жить на пенсии в районе Сан-Франциско», – говорила журналистам Трэйси Каплан, решившая жить в фургоне. Это общая ситуация и для Нью-Йорка, и для Чикаго, и для других крупнейших городов.

Люди, живущие в машине

«Глядя на рынок недвижимости городов западного побережья, не только безработные считают машину оптимальным выходом», – пишет издание Slate. В одном только Лос-Анджелесе таких людей более 15 000. «Я встречал людей в Сиэтле, работающих на Amazon, которые арендуют фургон и живут в нём просто припарковавшись на обочине», – говорит автор исследования о бездомности Грэм Прасс. Таких в Сиэтле в 2016 году было только по официальным данным по меньшей мере 3 725 человек.

Власти видят проблему, но не собираются её решать. Вернее, не собираются решать в пользу бездомных людей. Во многих городах просто запретили жить в машинах (это к вопросу о том, что якобы только в России борются с проблемами просто запрещая что-то). С 2006 по 2016 в 186 крупнейших городах количество штрафов таким жильцам выросло на 143%. А власти Сиэтла издали 20 указов, криминализирующих жизнь в машинах.

Тогда же начали возникать различные благотворительные инициативы, с предоставлением защищённых от полиции парковок. «Очень часто, проходя мимо автомобилей на стоянках, вы даже не задумываетесь, что она заполнена людьми, живущими в машинах», – говорит глава такой организации Dreams for Change Тереза Смит. Она говорит, что в Сан-Франциско в машинах живут даже инженеры и программисты с зарплатами в районе $100 000 в год, ночуя в своём лексусе или дешёвой хонде.

Вот так выглядит типичный жилой фургон

И вот уже в 2018 году, появилась и сдавалась самая маленькая квартира в Нью-Йорке, если это можно назвать квартирой вообще, так как площадь составила всего 6 квадратных метров (и здесь не ошибки) за $950, при том что в эту стоимость не входит ванная и туалет – их придётся делить с ещё четырьмя соседями. И даже на такое есть спрос, хотя будь там в два раза больше место, было бы не сильно лучше. Как пишет издание DW, $3000 за студию в Нью-Йорке уже несколько лет не редкость. Закономерно, что с 2005 по 2015 год на 10% снизилось количество молодёжи (люди от 18 до 34) живущих без родителей.

А уж купить квартиру в крупном городе – это уже забава для миллионера, поскольку в Нью-Йорке и Сан-Франциско средняя стоимость жилья находится в районе $1.3 миллиона и выше. Конечно, в этих двух городах своя атмосфера, но если это окраина Балтимора, то порядок цен будет примерно такой же.

«Поскольку цены на элитную недвижимость снижаются, то застройщики стараются максимизировать прибыль за счёт каждого квадратного фута, включая подвальные помещения, пока покупатели ищут выгодное предложение на переполненном рынке»,

– пишет журналист NYT Стефанос Чен

Одна семейная пара в 2015 году на Манхэттене купила за $1.2 миллиона двухъярусную студию площадью 160 квадратных метров. А трёхкомнатная квартира в верхнем Ист-Сайде площадью 200 метров, обошлась покупателям в $2.3 миллиона. Но есть нюанс – это всё жильё в подвалах, где, например, запрещено устанавливать душевые кабинки, не говоря уже о сырости и частичном отсутствии дневного света. Тем не менее их раскупают в первую очередь, ведь квартиры всего лишь этажом выше стоят уже в два раза дороже.

Конечно, можно сказать, что они сами выбрали такое жильё, но по приблизительным оценкам, более 300 000 человек живёт в подвалах Нью-Йорка и далеко не всегда на таких квадратах. А когда сотни тысяч живут в подвалах, то явно не от того что всегда мечтали об этом.

Можно пенять на неолиберальную политику последних лет, но базовые законы рынка неизменны. Приведу слова сказанные Энгельсом в мае 1872 года, европейского философа и экономиста:

«Рост современных больших городов приводит к искусственному, часто колоссальному повышению стоимости земельных участков в некоторых районах, в особенности в центре города; возведенные на этих участках строения, вместо того, чтобы повышать эту стоимость, наоборот, снижают ее, так как уже не соответствуют изменившимся условиям; их сносят и заменяют другими.

В первую очередь такая участь постигает расположенные в центре рабочие жилища, наемная плата со сдачи которых, даже при величайшей скученности, никогда не может, или во всяком случае крайне медленно может превысить известный максимум. Их сносят и строят на их месте магазины, склады, общественные здания. <…> В результате, из городских центров рабочих оттесняют на окраины; жилища для рабочих и вообще маленькие квартиры становятся редкими и дорогими, а зачастую их и вовсе не найти, так как при таких условиях строительная промышленность, для которой дорогие квартиры представляют гораздо более выгодное поле для спекуляции, строит жилища для рабочих лишь в виде исключения».

«Как студенческие общежития, только для взрослых»

Общее жильё с койкоместами

В 2018 году IKEA провела международный опрос, в который попали и США. Выяснилось, что коливинги продолжают завоевывать всеобщую благосклонность.

Респонденты также поделились, что хотели бы делить между собой домашние обязанности – например, уборку помещения. Они не против общего интернета, коммунальных услуг или рабочих пространств. А больше всего людей беспокоит нехватка личного пространства.

«Больше всего мне нравится то, что у меня появились друзья не только с работы. В Техасе целый день я проводил в офисе, потом приходил домой к жене. Я не общался ни с кем, кроме коллег на работе», – поделился Мика Бэйлор в интервью Business Insider. Опрашиваемые также рассказали, с кем хотели бы делить коливинговое пространство. В самом верху списка оказались «честные, аккуратные и внимательные соседи».

И нет ничего плохого в стремлении к социализации, но это естественно ведёт к появлению семей и даже детей, а вот с ними резиденты «коливинга» мериться не хотят. Большинство готовы к такому формату проживания, но при условии если с ними будут жить одиночки и пары без детей. Резиденты готовы мириться с домашними питомцами, но не с детьми или подростками.

Основная причина жизни в «коливингах» – это нехватка денег

«Я долго жила одна, но больше не могу себе это позволить», – говорит 34 летняя Клэр Рэзиен из Лос-Анджелеса, где она работает инструктором по спиннингу. И за $1000 долларов в месяц она могла себе позволить только коммуналку (они и в оригинале так называются «co-living community»). Своя там только спальня, а вот гостиная и кухня общие. Зато недалеко от пляжа.

Как вы могли узнать из предыдущей статьи, 7 из 10 выпускников университетов остаются с долгом около $30 000, так что те $300-500 которые можно было бы потратить на жильё получше нужно отдавать банкирам. И можно, конечно, нагнетать атмосферу модности, говорить об удобстве, но по данным, опубликованным CNBC, две трети американцев, живущих в «коливингах», просто не могут себе позволить какого-либо другого жилья.

«Я хотел найти себе жильё в аренду, но мне нужна была хорошая кредитная история. Нужно было предоставить налоговые декларации. Ну и всякие такие вещи. Если ты здесь учишься, то у тебя будет это. Но если ты мигрант, то ничего такого у тебя нет», – рассказал CNN программист Райан Захид, приехавший из Пакистана.

Еще одно помещение для коливинга с оплатой за койкоместо

Проблемы с жильём возникают и у внутренних мигрантов, и тех, кто по разным причинам не может предоставить справку о доходах, им слишком далеко ехать на работу или банально нет денег, а снимать квартиру размером с чулан Гарри Поттера желания нет. «Я снимал крошечную студию площадью всего 200 квадратных футов (~18.5 квадратных метров) за $1 750. А это место действительно очень хорошее и стоит дешевле того, что я снимал всего парой кварталов дальше по улице».

Идея сдавать крошечные квартиры или хотя бы комнаты не могла не привести к еще более прибыльной идее – сдаче лишь спального места, причём за не шуточные $1200. Как пишут в рекламе, за эти деньги человек дополнительно к койкоместу получает свой шкафчик, доступ к Wi-Fi и, «возможность познакомится с хорошими соседями». Может просто издеваются.

Создатель всего это великолепия Эльвина Бек с гордостью рассказывает, что когда она только начинала в 2012 году, эти койки снимали вчерашние студенты, которые ещё не успели найти достаточно высокооплачиваемую работу. А сегодня резидентами «коливинга» всё чаще оказываются люди около 30 лет и старше. «Как студенческие общежития, только для взрослых», – справедливо всё это называет CNBC. Но многие ли мечтают после 30 лет жить в общежитии?

Горькая ирония еще и в том, что жилья в Америке, которое даже не могут продать, построено столько, что хватит не только чтобы расселить такие вот общежития, но и раздать по жилому помещению каждому бездомному. В 2019 году на примерно 500 000 бездомных приходилось около 17 миллионов пустых домов. А из-за заоблачных цен в том же Сан-Франциско например, пустых домов в 5 раз больше, чем бездомных. В Майами и вовсе 17% всей жилой недвижимости пустует.

***

В качестве заключения вновь хочется вспомнить одного европейского философа:

«Как разрешить жилищный вопрос? В современном обществе он решается совершенно так же, как всякий другой общественный вопрос: постепенным экономическим выравниванием спроса и предложения, а это такое решение, которое постоянно само порождает вопрос заново, то есть не дает никакого решения.

В больших городах самые мерзкие свиные хлева всегда найдут себе съемщиков; где, наконец, домовладелец, в качестве капиталиста, не только имеет право, но, в силу конкуренции, в известной мере даже обязан беспощадно выколачивать из своего домовладения наиболее высокую по размеру наемную плату. В подобном обществе жилищная нужда вовсе не случайность, она – необходимый институт».

Америка, конечно, очень богатая страна и пока рано говорить о «хлевах» как о новой норме, но это мы ещё не говорили об американских гетто, где это уже стало реальностью. Но и в более благополучной Америке парадоксальным образом (а на самом деле закономерно) превышение предложения над спросом не привело к снижению цен, а ровно наоборот – цены продолжили расти. Так же происходит и в других случаях, когда дело касается вещей первой необходимости, образования и лекарств, о которых можно прочесть в предыдущих статьях.

Источник

Бездомные Нью-Йорка

Почему у американцев нет денег?

Более подробную и разнообразную информацию о событиях, происходящих в России, на Украине и в других странах нашей прекрасной планеты, можно получить на Интернет-Конференциях, постоянно проводящихся на сайте «Ключи познания». Все Конференции – открытые и совершенно безплатные. Приглашаем всех просыпающихся и интересующихся…